Una de las principales novedades introducidas en el ámbito tributario por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ha tenido por objeto modificar el parámetro determinante de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al sustituir el concepto de “valor real” de los bienes y derechos y por el término “valor”. En el caso particular de los bienes inmuebles, se estableció que su “valor” será, a modo de valor mínimo, el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario a la fecha de devengo del tributo que corresponda.
En el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio también se efectuó una modificación legal consistente en incluir, entre los criterios de valoración de los bienes inmuebles, el valor “determinado” por la Administración, lo que habilita para poder tomar en consideración el valor de referencia a efectos de cuantificar la base imponible del Impuesto.
En este contexto, a la espera de que se aprueben los desarrollos normativos precisos para la implantación del valor de referencia a partir del año 2022 y ante la ausencia, por el momento, de criterios interpretativos emitidos por la Dirección General de Tributos en relación con esta materia, la Dirección General del Catastro ha publicado en su portal web una serie de “preguntas frecuentes sobre el valor de referencia” de los inmuebles en las que se analizan diversas cuestiones sobre dicho parámetro que ayudan a comprender el alcance de la modificación que representa para la gestión tributaria y catastral.
Por su interés, se transcriben a continuación las principales consideraciones manifestadas por la Dirección General del Catastro en las “preguntas frecuentes” publicadas:
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?
Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble.
El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral? ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno. No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?
Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del tributo correspondiente. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible el valor declarado/precio pactado y no el valor de referencia.
Cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, ese valor se tendrá en cuenta a la hora de determinar la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio. Por tanto, según la Dirección General del Catastro, el valor de referencia solamente podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiere a inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 y no afecta al patrimonio inmobiliario preexistente (adquirido antes del 2022).
¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles urbanos?
El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
En cambio, el valor de referencia de los inmuebles urbanos se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios. No estará protegido y se publicará de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Dónde y cómo se puede conocer el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha?
Los valores de referencia individualizados estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro en 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación, de acuerdo con lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En dicha Sede Electrónica, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles. Asimismo, a partir de 2022, los valores de referencia serán facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro.
¿Qué productos se podrán obtener sobre el valor de referencia de un inmueble?
La Sede Electrónica del Catastro ofrecerá la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha.
Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, a fin de que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.
¿Qué se puede hacer en caso de disconformidad con el valor de referencia de un inmueble?
Cuando el valor de referencia sirva de base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, podrá impugnarse dicho valor ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen con arreglo a dicho valor.
Además, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, se podrán instar, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma (subsanación de discrepancias, rectificación de errores…).